Fachlich geprüft: 08. November 2026 · Redaktion 3D Vermessung Deutschland
Warum der Bestand so wichtig ist
Nutzungsänderungen berühren oft Brandschutz, Stellplätze, Erschließung und Barrierefreiheit. Alle diese Themen beginnen mit einer korrekten Geometrie des Ist-Zustands.
Empfohlene Unterlagen
- Grundrisse aller betroffenen Geschosse
- Schnitte durch Treppenhaus und relevante Bereiche
- Ansichten bei Fassadeneingriff
- Flächenübersicht Bestand
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Bestandspläne erstellen lassenGenehmigungsrechtlicher Hinweis
Ob und in welchem Verfahren Umbau oder Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sind, richtet sich nach Landesbauordnung und Einzelfall. Das klärt der Entwurfsverfasser mit der Bauaufsicht.
Fragestellungen, die der Bestand beantworten muss
| Thema | Warum der Bestand wichtig ist | Beteiligte |
|---|---|---|
| Raumprogramm | Passen neue Nutzungen in vorhandene Flächen? | Architekt, Bauherr |
| Brandschutz | Fluchtwege, Treppenhäuser, Brandabschnitte | Brandschutzplaner, Bauaufsicht |
| Erschließung | Zugänge, Aufzug, Barrierefreiheit | Architekt, Fachplaner |
| Stellplätze und Außenanlagen | Platzbedarf auf dem Grundstück | Entwurfsverfasser, Bauaufsicht |
| Haustechnik | Schächte, Technikräume, Leitungswege | TGA-Planer |
Vom Bestand zur Genehmigungsplanung: Rollenverteilung
Das Aufmaß liefert die geometrische Grundlage. Auf dieser Grundlage erarbeitet der Entwurfsverfasser die Planung und die Bauvorlagen, soweit ein Genehmigungsverfahren erforderlich ist. Brandschutz- oder Nachweise anderer Fachplaner bauen auf dem Bestandsplan auf. Ein Dienstleister für Aufmaß übernimmt dabei keine bauordnungsrechtliche Beurteilung.
Sinnvoll ist es, den Planer vor dem Aufmaß einzubinden. Er weiß, welche Geschosse, Bereiche und Details relevant sind und welche Formate er benötigt. So werden Nachmessungen vermieden und die Daten passen unmittelbar in seine Planungsumgebung, etwa AutoCAD, Revit, ArchiCAD oder Allplan.
Typische Fehler bei Umbau- und Nutzungsänderungsprojekten
- Aufmaß erst nach dem Entwurf beauftragt, daher Planänderungen
- Nur betroffene Räume erfasst, Treppenhaus und Fluchtwege fehlen
- Höhen und Geschosshöhen nicht dokumentiert
- Nutzungen im Bestand nicht beschrieben (Büro, Lager, Wohnen)
- Altgenehmigungen nicht zusammengeführt
Checkliste: Informationen für den Aufmaßauftrag
- Bisherige und geplante Nutzung
- Betroffene Geschosse und Gebäudeteile
- Vorhandene Genehmigungen und Pläne
- Planer und gewünschte Formate
- Termine für Antrag oder Planungsphasen
- Besonderheiten wie Denkmalschutz, Auflagen oder Schadstoffverdacht
Phasen eines Umbauprojekts und Zeitpunkt des Aufmaßes
Am besten erfolgt das Aufmaß vor der Entwurfsplanung, spätestens bevor Maße für Einbauten oder Genehmigungsunterlagen festgelegt werden. Wer erst während der Ausführung misst, riskiert, dass Planung und Realität auseinanderlaufen und Anpassungen teuer werden. Ein frühes Aufmaß schafft eine gemeinsame Datenbasis für Architekt, Fachplaner und Bauherr.
Auch bei einer Machbarkeitsprüfung vor dem Kauf kann ein Aufmaß helfen, etwa um Raumhöhen, Fluchtwege und Treppenbreiten einzuschätzen. Hier genügt manchmal ein reduzierter Umfang. Wichtig ist, dass die Grenzen dieser ersten Aufnahme dokumentiert sind, damit sie nicht fälschlich als vollständige Planungsgrundlage verwendet wird.
Typische Rückfragen von Bauherren und Architekten
Häufig lautet die Frage, ob die Geschosse alle aufgenommen werden müssen. Entscheidend ist, welche Bereiche vom Vorhaben berührt werden. Bei Nutzungsänderungen sind oft auch Treppenhäuser, Flure und Ausgänge relevant, selbst wenn die eigentliche Änderung nur ein Geschoss betrifft, weil Rettungswege betrachtet werden.
Eine weitere Frage betrifft Höhenangaben. Für Brandschutz, Barrierefreiheit und Haustechnik sind Raumhöhen, Brüstungen und Podeste wichtig. Diese ergeben sich nicht aus dem Grundriss allein, sondern aus Schnitten. Legen Sie fest, an welchen Stellen Schnitte gewünscht sind, am besten in Absprache mit dem Entwurfsverfasser.
Übergabe an Genehmigung und Fachplanung
Ein Bestandsplan ist nicht automatisch eine Bauvorlage. Welche Form, Beschriftung und Unterschriften für einen Antrag erforderlich sind, regelt die Landesbauordnung, und die Vorlage verantwortet in der Regel der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser. Der Aufmaßdienstleister liefert die Geometrie als Grundlage.
Fachplaner für Brandschutz, Tragwerk und Haustechnik nutzen die Pläne als Ausgangsbasis, ersetzen aber ihre eigenen Untersuchungen nicht. Planen Sie bei Bedarf Bauteilöffnungen oder Gutachten ein. Ob eine Genehmigung nötig ist und welche Nachweise zu erbringen sind, entscheidet sich im Einzelfall mit der zuständigen Behörde.
Häufige Fragen
Ist für eine Nutzungsänderung immer eine Genehmigung nötig?
Nein, das hängt von Landesbauordnung, Art der Änderung und Einzelfall ab. Lassen Sie das vom Entwurfsverfasser oder der Bauaufsicht klären, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Muss das gesamte Gebäude aufgenommen werden?
Nicht zwingend. Für Brandschutz und Erschließung sind jedoch häufig auch Bereiche außerhalb des unmittelbar betroffenen Raums relevant. Besprechen Sie den Umfang mit Ihrem Planer.
Kann das Aufmaß Brandschutzfragen beantworten?
Es liefert die Geometrie, etwa Treppenhäuser, Türen und Flurbreiten. Die brandschutztechnische Bewertung ist Aufgabe von Fachplanern und Behörden und nicht Teil des Aufmaßes.
Was passiert bei denkmalgeschützten Gebäuden?
Zusätzliche Anforderungen der Denkmalpflege können gelten. Welche Dokumentation verlangt wird, klären Sie mit der zuständigen Denkmalbehörde. Ein detaillierter Scan kann als Dokumentationsgrundlage dienen.
Reicht ein Grundriss für den Antrag auf Nutzungsänderung?
Meist nicht allein. Je nach Landesbauordnung und Einzelfall werden Schnitte, Ansichten, Lageplan und Nachweise verlangt. Der Entwurfsverfasser stellt die Unterlagen zusammen und stimmt sie mit der Bauaufsicht ab. Das Aufmaß liefert dafür die Geometrie des Bestands.
Kann das Aufmaß auch tragende Wände identifizieren?
Nein. Der Scan zeigt Geometrie, nicht die statische Funktion. Wandstärken können Hinweise geben, ersetzen aber keine Beurteilung durch einen Tragwerksplaner. Ob eine Wand tragend ist, muss fachlich untersucht werden, gegebenenfalls mit Bauteilöffnung.
Was kostet es, wenn sich der Umfang während der Planung ändert?
Nachträge sind üblich, wenn weitere Geschosse oder zusätzliche Ableitungen gewünscht werden. Da die Punktwolke bereits vorliegt, entfällt häufig ein neuer Vor-Ort-Termin. Wie Nachträge berechnet werden, sollte im Angebot geregelt sein. Konkrete Beträge nennen wir nur nach Kenntnis des Einzelfalls.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Fach- oder Rechtsberatung. Anforderungen können je nach Bundesland und Projekt abweichen.